Bet365 - Online Sports Betting聚焦物业服务中的司法难点问题

2026-03-01 04:10:31

　　Bet365 - Online Sports Betting(访问: hash.cyou 领取999USDT）

　　物业服务关乎千家万户的切身利益，是基层社会治理体系与民生法治保障机制的重要组成部分。实践中，前期物业服务未依法履行招投标程序所引发的合同效力认定等问题，以及小区公共收益被擅自占用、挪用甚至侵吞所导致的业主权利救济困境，已成为当前司法审判中的高频争议焦点。为准确贯彻民法典、刑法、《物业管理条例》等法律法规的立法精神与规范要求，统一裁判规则，明晰法律适用边界，切实提升司法公信力与治理效能，本刊特邀我国著名民法学专家、中国人民大学王利明教授，就前期物业服务合同未经法定招投标程序的效力认定等关键问题开展深度访谈。同时，组织多位长期从事物业纠纷审判工作的资深法官，围绕公共收益的权属界定、侵权行为的构成要件与责任承担等核心议题展开专题探析。旨在为全国法院审理此类案件提供理论支撑与实务参考，亦可为立法完善与行业治理提供有益借鉴。

　　根据民法典第一百四十三条第三项规定，民事法律行为有效须以“不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”为前提；《物业管理条例》第二十四条第二款规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业。”该条款属于效力性强制性规定。其立法目的不仅在于规范选聘程序，更在于防范建设单位与物业服务企业之间可能发生的利益输送，切实保障业主的知情权、参与权与选择权；而规避招投标的行为实质上损害了市场竞争的公平性，违反了效力性强制性规定，应当认定该行为无效。事实上，司法实践亦持相同立场。例如，山东省高级人民法院在（2020）鲁民申5097号民事裁定书（济南万佳物业管理有限公司与王立志物业服务合同纠纷案）中认定，《物业管理条例》第二十四条第二款系效力性强制性规定，违反该条款所订立的物业服务合同应属无效。该案具有较强的类案参考价值。

　　王利明：物业服务合同无效后的财产处理，须严格遵循民法典第一百五十七条确立的“恢复原状—折价补偿—过错赔偿”三项规则。具体适用应结合服务行为的持续性、不可返还性及实际履行情况综合判断：第一，已提供服务的费用应当结算。物业服务具有持续性、劳务性与结果非有形性特征。合同无效后，已实际履行的服务内容无法实际返还。如业主应就物业服务企业已提供的保洁、安保、共用设施设备维护等实质性服务，不能像物品那样返还，但应当参照服务市场的价格支付合理对价，这就是说，要参照市场价格折价补偿。法院在确定折价补偿金额时，需要综合考量同类区域物业服务的市场价格水平、服务频次与质量、业主实际受益程度及履约期间等因素，确定较为客观、公平、合理的补偿数额。第二，业主预付费用应当返还。若业主已提前支付全部或部分服务费用，但物业服务合同被确认无效时服务尚未完成，物业服务企业如无合法依据，则应退还尚未对应实际服务的剩余款项；当然，在具体结算时，业主可主张就已发生之合理服务成本予以结算，超出该合理范围的预付款项，其也有权主张返还。第三，共有收益也应当返还。物业服务企业利用小区共有部分从事经营活动（如出租地面停车位、利用公共墙面作广告等）所获收益，依法属于全体业主共有而非由物业服务企业所有。合同无效后，物业服务企业无权继续占有、使用该收益，相关收益应全额返还全体业主，或依《物业管理条例》第五十九条之规定，优先用于共用部位与共用设施设备的维修、养护；结余部分须经业主大会决定如何利用。

　　物业服务合同为继续性合同，在合同约定的期间内，物业服务人应不间断地持续在物业服务区域内为业主提供物业服务。因物业服务区域的性质及物业服务合同的约定不同，物业服务的具体内容难以逐项罗列，但一般均包括建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等服务。物业服务合同具有委托合同的性质，对特定物业服务人能力与品质的信任是物业服务合同关系赖以成立与存续的基础，如果物业服务人将全部物业服务转委托给第三人，势必导致业主对物业服务人的信任落空、损害业主利益，也严重破坏物业服务市场秩序。故民法典第九百四十一条第二款规定：“物业服务人不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人，或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。”

　　民法典赋予了业主根据法定程序自主选择物业服务公司的权利。然而，“保盘人”基于物业服务公司不当利益，通过不当控制、舆论误导等手段，无形中消解了业主的自主选择权。根据笔者的调研，捏造事实、公然贬损业主或业委会成员名誉是保盘人惯用的侵权手段，该行为的刑事归责需严格依据刑法第二百四十六条、第二百九十三条及相关司法解释认定。若保盘人“捏造事实并散布”，如虚构业主代表“收受回扣”“勾结外部物业牟利”等虚假信息，则构成诽谤罪；若“保盘人”以暴力或非暴力方式公然羞辱业主，如在业主群使用侮辱性词汇、当众张贴贬损人格的标语，则可能构成侮辱罪。假如保盘人的行为同时扰乱小区秩序、逞强耍横，可以构成寻衅滋事罪。在司法实务中，法院可以根据侵害法益、情节综合认定，以解决相关犯罪的竞合问题。

　　保盘人获取不正当利益的行为可能构成职务侵占罪。民法典规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。现行的《物业管理条例》也规定，公共收益的使用和分配应该由业主大会决定。然而，现实中，公共设施多由物业公司代管，公共收益常常在物业公司的实际掌控之下。“保盘人”往往是逐利而来，在这种情况下，小区公共收益难免会成为交换的对象，如免交物业费、领取固定补贴、报销费用等，此类利益输送的刑事定性需区分罪名核心要件。笔者认为，保盘人基于保盘行为侵占小区公共收益的行为可以构成职务侵占罪。“保盘人”获取的利益，如果是物业公司利用管理职权，从其实际控制的小区公共收益中直接划拨，并非基于业主委托的保管关系，则符合职务侵占罪“利用职务便利，将本单位财物非法占为己有”的要件，本质是物业公司工作人员利用管理职权，将“本单位实际控制的财物”非法处分，数额较大的，构成职务侵占罪。根据《最高人民法院、最高人民检察院关于办理贪污贿赂刑事案件适用法律若干问题的解释》，职务侵占罪的“数额较大”起点为6万元，若输送利益达到该标准，物业公司直接责任人员与“保盘人”构成职务侵占罪的共犯，“保盘人”作为获利方，系职务侵占罪的帮助犯。

　　根据刑法第二百七十一条及《最高人民法院、最高人民检察院关于办理贪污贿赂刑事案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民检察院、公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》第七十六条规定，公司、企业或者其他单位的工作人员（含物业服务企业工作人员）利用职务上的便利，将本单位财物非法占为己有，数额在三万元以上的，公安机关应予立案追诉；数额在六万元以上的，应当认定为“数额较大”，构成职务侵占罪；数额在一百万元以上的，属于“数额巨大”。尽管公共收益在权属上归属于全体业主，但在实务运营中，该类资金通常由物业服务企业代为收取、暂存于其账户，并由其负责记账、核算及支出管理，已处于企业实际控制与支配之下，可认定为“本单位财物”。行为人若利用职务便利将其非法据为己有，不仅侵害了物业服务企业的财产性权益，更损害了业主群体的共有财产权益。典型行为模式包括：物业相关人员截留商户租金及停车费、财务人员通过隐匿收入、虚构支出名目、设立账外账户等方式套取并转移公共收益等。例如，是否存在伪造或销毁会计凭证、资金流向是否指向个人消费或高风险投资、是否具有明确归还意愿及实际归还行为等。若账目记载完整、资金用途清晰且存在持续还款安排，即便因经营困难暂未清偿，亦不宜径行推定其具有非法占有目的。此外，共同犯罪情形需予以审慎区分：若物业负责人授意、指使财务或项目管理人员共同策划、分工实施侵占行为，各行为人构成职务侵占罪的共犯，依法按其在共同犯罪中的地位与作用承担相应刑事责任；若侵占行为系经企业决策机构集体决定、以单位名义实施，且违法所得归单位所有，则应依法追究直接负责的主管人员及其他直接责任人员的刑事责任；反之，若行为人假借单位名义谋取个人私利，则应追究其个人刑事责任，不得以单位意志为由免责。

　　物业企业相关人员侵吞公共收益，在特定情形下还可能涉及其他刑事罪名的认定，须坚持主客观相统一原则，严格依据行为特征与规范要件予以甄别。例如：（1）若行为人未取得合法物业服务资质或未经业主大会授权，以暴力、威胁手段强迫业主缴纳所谓“物业费”，可能构成强迫交易罪；（2）若物业服务企业员工以个人身份接受业主委托，代为收取并保管预缴物业费，该款项尚未进入物业服务企业账户、亦未纳入企业财务管理体系，则其保管关系独立于职务行为，此时拒不退还的，可依法以侵占罪追究刑事责任；（3）若派驻安保人员不具有公共收益管理职责，仅利用工作便利，通过私自更换停车场收款二维码等方式窃取停车费，因其行为未依托职务权限，亦未形成对单位资金的控制，应认定为盗窃罪。

【返回列表】